Słup energetyczny, linia wysokiego napięcia, gazociąg, wodociąg albo kabel telekomunikacyjny na prywatnej działce mogą ograniczać sposób korzystania z nieruchomości i obniżać jej wartość. Właściciel nie zawsze musi bezpłatnie znosić obecność takich urządzeń. W zależności od historii nieruchomości, dokumentów i sposobu korzystania z gruntu może domagać się uregulowania stanu prawnego oraz odpowiedniego wynagrodzenia.
Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. część właścicieli powinna ponownie przeanalizować swoją sytuację. Orzeczenie dotyczyło stosowanej przez sądy wykładni przepisów, która umożliwiała przedsiębiorstwom przesyłowym lub Skarbowi Państwa powoływanie się na zasiedzenie prawa odpowiadającego służebności przesyłu jeszcze przed wprowadzeniem tej instytucji do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r.
Jakie urządzenia mogą być podstawą roszczeń?
Najczęściej sprawy dotyczą:
- słupów i napowietrznych linii energetycznych,
- podziemnych kabli energetycznych i telekomunikacyjnych,
- gazociągów,
- wodociągów i kanalizacji,
- ciepłociągów,
- stacji transformatorowych oraz innych urządzeń przesyłowych.
Znaczenie ma nie tylko miejsce, w którym stoi słup albo przebiega rura. Ograniczenia mogą obejmować także pas technologiczny, konieczność zapewnienia dostępu ekipom technicznym, zakaz zabudowy, ograniczenia w sadzeniu drzew albo utrudnienia przy sprzedaży i podziale działki.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu pozwala przedsiębiorcy korzystać w określonym zakresie z cudzej nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych. Może obejmować między innymi prawo wejścia na teren działki, wykonywania napraw, konserwacji, modernizacji i wymiany urządzeń.
Służebność może zostać ustanowiona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego albo – gdy strony nie osiągną porozumienia – przez sąd. Właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia, którego wysokość zależy od okoliczności konkretnej nieruchomości.
Nie istnieje jeden cennik za słup, metr linii czy gazociągu. Przy wycenie bierze się pod uwagę między innymi powierzchnię pasa zajętego pod urządzenia, przeznaczenie działki, intensywność ingerencji, ograniczenia inwestycyjne, częstotliwość dostępu przedsiębiorcy oraz możliwy wpływ infrastruktury na wartość nieruchomości.
Dlaczego wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. jest ważny?
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe podnosiły jednak, że wcześniej mogły nabywać przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą swoją treścią późniejszej służebności przesyłu.
W wyroku z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, Trybunał Konstytucyjny zakwestionował taką wykładnię w odniesieniu do sytuacji, w których przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu nie została wydana właściwa decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości.
Orzeczenie nie oznacza jednak, że każdy właściciel działki ze słupem automatycznie otrzyma pieniądze. Nie przesądza również z góry wysokości wynagrodzenia. Otwiera natomiast drogę do ponownej, dokładnej analizy spraw, w których przedsiębiorstwo powołuje się na wieloletnie korzystanie z gruntu albo zasiedzenie liczone z uwzględnieniem okresu sprzed 3 sierpnia 2008 r.
Czy można wrócić do wcześniej zakończonej sprawy?
To zależy od rodzaju wcześniejszego postępowania, podstawy rozstrzygnięcia, daty jego prawomocności i treści orzeczenia. W części przypadków może pojawić się możliwość podjęcia nadzwyczajnych działań procesowych, ale obowiązują terminy i rygorystyczne warunki formalne.
Dlatego osoba, która wcześniej przegrała sprawę dotyczącą zasiedzenia lub wynagrodzenia, nie powinna zakładać ani że sprawa jest definitywnie zamknięta, ani że wyrok TK automatycznie ją rozwiązuje. Konieczne jest sprawdzenie akt i uzasadnienia wcześniejszego orzeczenia.
Jakich roszczeń może dochodzić właściciel?
W zależności od stanu faktycznego i prawnego możliwe jest rozważenie między innymi:
- ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem,
- zapłaty za korzystanie z nieruchomości bez właściwego tytułu prawnego,
- negocjacji umowy regulującej zakres dostępu do urządzeń,
- ustalenia przebiegu pasa służebności i zasad prowadzenia prac,
- w wyjątkowych sytuacjach – zmiany sposobu korzystania z nieruchomości lub przebiegu infrastruktury.
Roszczenia za minione okresy mogą podlegać przedawnieniu. Sam fakt, że urządzenia znajdują się na działce od kilkudziesięciu lat, nie przesądza jeszcze ani o zasadności roszczeń właściciela, ani o skutecznym zasiedzeniu przez przedsiębiorstwo.
Co należy sprawdzić przed wystąpieniem do przedsiębiorstwa?
Najważniejsze są dokumenty i historia urządzeń. Warto zgromadzić:
- aktualny odpis księgi wieczystej,
- mapę ewidencyjną lub zasadniczą z przebiegiem infrastruktury,
- dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości,
- decyzje administracyjne, zgody, umowy i protokoły dotyczące budowy urządzeń,
- korespondencję z zakładem energetycznym, gazownią lub innym przedsiębiorstwem,
- informacje o dacie budowy, modernizacji albo wymiany urządzeń,
- wcześniejsze orzeczenia i akta sądowe, jeżeli sprawa była już prowadzona.
Nie warto zaczynać od podpisania przedstawionej przez przedsiębiorstwo ugody bez sprawdzenia jej skutków. Umowa może na wiele lat określić zakres korzystania z działki, sposób dostępu do urządzeń i wysokość wynagrodzenia.
Najczęstsze błędy właścicieli
Do najczęstszych błędów należą:
- przyjmowanie, że stary słup „na pewno jest legalny”,
- opieranie roszczenia wyłącznie na powierzchni podstawy słupa,
- samodzielne wskazywanie przypadkowej kwoty bez analizy rzeczoznawcy,
- podpisanie zgody na nieograniczony dostęp do całej nieruchomości,
- nieuwzględnienie planu miejscowego i przyszłego przeznaczenia działki,
- zbyt późne sprawdzenie terminów po wcześniejszym postępowaniu sądowym.
Jak może pomóc Kancelaria ASK-ME?
Kancelaria ASK-ME analizuje księgi wieczyste, dokumenty administracyjne, przebieg urządzeń oraz historię korzystania z działki. Oceniamy, czy przedsiębiorstwo posiada skuteczny tytuł prawny, czy może powoływać się na zasiedzenie oraz jakie działania są uzasadnione w konkretnej sprawie.
Pomagamy również w negocjacjach z przedsiębiorstwem przesyłowym, przygotowaniu wezwania, postępowaniu o ustanowienie służebności i ocenie możliwości powrotu do spraw zakończonych przed wyrokami Trybunału Konstytucyjnego.
Siedlce i okolice: 535 334 404
Osowiec, Grodzisk Mazowiecki i okolice: 600 051
100
Strona: https://www.ask-me.com.pl/
Prawo to tarcza. My jesteśmy tarczą.
Zadzwoń. Porozmawiamy.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dokumentów, terminów oraz stanu prawnego nieruchomości.
Źródła
- Trybunał Konstytucyjny, wyrok z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16: https://trybunal.gov.pl/postepowanie-i-orzeczenia/wyroki/art/zasady-nabycia-w-drodze-zasiedzenia-sluzebnosci-gruntowej-odpowiadajacej-trescia-sluzebnosci-przesylu-przez-przedsiebiorce-przesylowego-lub-skarb-panstwa-4
- Rzecznik Praw Obywatelskich – informacja o skutkach wyroków TK dotyczących służebności przesyłu: https://bip.brpo.gov.pl/pl/content/rpo-zasiedzenie-sluzebnosci-przesylu-ms-odpowiedz-komisja